7 شروط لتملك غير السعوديين العقار في السعودية وفق النظام الجديد

7 شروط لتملك غير السعوديين العقار في السعودية وفق النظام الجديد

ما المقصود بغير السعودي في نظام التملك الجديد؟

يشمل وصف «غير السعودي» وفق النظام عدة فئات، هي:

• الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية.

• الشركة غير السعودية.

• الكيان غير السعودي غير الربحي.

• أي شخص اعتباري غير سعودي آخر يحدده مجلس الوزراء.

كما ينظم النظام تملك الشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك في رأس مالها شخص أو أكثر من غير السعوديين.

ولا يخل النظام بالمزايا المقررة بموجب نظام الإقامة المميزة، أو تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، أو أي أنظمة أخرى تمنح غير السعودي حقوقًا أفضل في تملك العقارات.

الشرط الأول: أن يكون طالب التملك من الفئات المسموح لها نظامًا

يجب أولًا تحديد الصفة النظامية لطالب التملك؛ لأن المتطلبات تختلف من فئة إلى أخرى.

فطالب التملك قد يكون:

• مقيمًا داخل المملكة بصورة نظامية.

• شخصًا طبيعيًا غير مقيم في المملكة.

• شركة أجنبية.

• كيانًا أجنبيًا غير ربحي.

• شركة سعودية يشارك غير السعوديين في رأس مالها.

• شركة مدرجة أو صندوقًا استثماريًا أو منشأة ذات أغراض خاصة.

وتخضع الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة لضوابط نظام السوق المالية واللوائح والضوابط الصادرة عن هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار.

ولهذا لا يجوز التعامل مع شروط التملك بوصفها قائمة موحدة لجميع المتقدمين، بل يجب فحص صفة طالب التملك أولًا، ثم تحديد الإجراءات النظامية التي تنطبق عليه.

الشرط الثاني: أن يقع العقار ضمن النطاق الجغرافي المسموح بالتملك فيه

من أهم شروط تملك غير السعوديين العقار أن يكون العقار داخل نطاق جغرافي يسمح فيه بالتملك أو باكتساب الحق العيني المطلوب.

ويحدد مجلس الوزراء، بناءً على اقتراح الهيئة العامة للعقار وموافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، ما يأتي:

• المناطق والنطاقات الجغرافية التي يجوز فيها التملك.

• أنواع الحقوق العينية التي يجوز لغير السعودي اكتسابها.

• الحد الأقصى لنسب ملكية غير السعوديين.

• المدة القصوى المسموح بها لحق الانتفاع.

• الضوابط المرتبطة باستخدام العقار أو التصرف فيه.

وتعرض بوابة «عقارات السعودية» الخرائط الرسمية للنطاقات الجغرافية المعتمدة، إلى جانب أنواع الحقوق العقارية المتاحة ونسب التملك ومدد الانتفاع والضوابط الخاصة بكل نطاق.

لذلك ينبغي قبل توقيع عقد البيع أو دفع أي مبالغ التأكد من أن العقار يقع داخل النطاق المسموح، وأن نوع العقار واستخدامه يتوافقان مع الضوابط المحددة لذلك الموقع.

هل يستطيع المقيم تملك عقار خارج النطاقات المحددة؟

أجاز النظام لغير السعودي ذي الصفة الطبيعية والمقيم في المملكة بصورة نظامية تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات الجغرافية المعتمدة.

ولكن هذا الاستثناء لا يشمل العقارات الواقعة داخل مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، كما يشترط أن يكون العقار مخصصًا لسكن المقيم، وليس للاستثمار التجاري أو التطوير العقاري.

الشرط الثالث: الالتزام بالضوابط الخاصة بمكة المكرمة والمدينة المنورة

وضع النظام ضوابط خاصة للتملك في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة نظرًا لمكانتهما الدينية وخصوصيتهما التنظيمية.

ويقتصر حق الشخص الطبيعي غير السعودي في تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى داخل المدينتين المقدستين على الشخص المسلم، وذلك داخل النطاقات الجغرافية المسموح بها ووفق الضوابط المعتمدة.

وبالتالي لا يكفي أن يكون المتقدم مقيمًا أو مستثمرًا؛ بل يجب، بالنسبة إلى الشخص الطبيعي، تحقق شرط الإسلام عند طلب التملك في مكة المكرمة أو المدينة المنورة.

أما الشركات السعودية غير المدرجة في السوق المالية التي يشارك غير السعوديين في رأس مالها، فيجوز لها التملك داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة في مكة المكرمة والمدينة المنورة وفق الأحكام المنظمة لذلك.

كما تخضع الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة لضوابط هيئة السوق المالية.

ويجب التمييز بين:

• تملك الشخص الطبيعي غير السعودي.

• تملك شركة سعودية يشارك فيها غير سعودي.

• تملك شركة مدرجة أو صندوق استثماري.

• اكتساب حق الانتفاع أو أي حق عيني آخر.

فلكل حالة ضوابط ومستندات مختلفة.

الشرط الرابع: استكمال متطلبات الهوية والتسجيل النظامي

تختلف متطلبات الهوية والتسجيل بحسب كون طالب التملك مقيمًا أو غير مقيم أو شركة أجنبية.

متطلبات الشخص غير السعودي غير المقيم

يجب على الشخص الطبيعي غير المقيم في المملكة، قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه، استكمال المتطلبات التالية:

1. الحصول على هوية رقمية معتمدة.

2. فتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه.

3. إصدار رقم اتصال سعودي باسمه ومرتبط بالهوية الرقمية.

وتبدأ إجراءات غير المقيم من خلال الممثليات أو السفارات السعودية في الخارج لإصدار الهوية الرقمية، ثم يستطيع استكمال طلب التملك إلكترونيًا عبر البوابة الرسمية.

متطلبات الشركة غير السعودية

يجب على الشركة الأجنبية قبل التملك:

• التسجيل لدى وزارة الاستثمار.

• الإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين.

• تعيين ممثل نظامي يحمل هوية صادرة وفق أنظمة المملكة.

• فتح حساب بنكي داخل المملكة باسم الشركة.

• الحصول على رقم تسجيل الشركة بعد استيفاء المتطلبات.

كما يجب على الشركة إبلاغ وزارة الاستثمار خلال خمسة عشر يومًا عند انتقال ملكية نسبة 5% أو أكثر من الشركة، أو عند حدوث تغيرات تؤثر في السيطرة على قراراتها أو استقلالها.

متطلبات الكيان غير السعودي غير الربحي

يلتزم الكيان غير السعودي غير الربحي بالتسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، والإفصاح عن الأشخاص المسيطرين عليه، وتعيين ممثل نظامي، وفتح حساب بنكي داخل المملكة.

ولا يجوز للشركة أو الكيان الأجنبي تملك العقار قبل استكمال التسجيل والحصول على الرقم النظامي المطلوب.

الشرط الخامس: تقديم طلب التملك عبر بوابة «عقارات السعودية»

لا تتم إجراءات التملك بصورة منفصلة أو من خلال اتفاق خاص بين البائع والمشتري فقط، بل يجب تقديم الطلب من خلال البوابة الرقمية الرسمية المعتمدة.

وتعد بوابة «عقارات السعودية» المنصة الرسمية لتطبيق نظام تملك غير السعوديين للعقار، وهي مرتبطة بالسجل العقاري والجهات الحكومية ذات العلاقة.

وتختلف رحلة التقديم بحسب فئة المستفيد:

المقيم داخل المملكة

يقدم الطلب باستخدام رقم الإقامة، وتتحقق المنصة إلكترونيًا من بياناته ومدى استيفائه للمتطلبات النظامية.

غير المقيم

يستكمل أولًا إجراءات الهوية الرقمية ورقم الاتصال والحساب البنكي، ثم يقدم طلب التملك عبر البوابة.

الشركات والكيانات الأجنبية

تسجل الشركة أو الجهة الأجنبية أولًا لدى الجهة المختصة، مثل وزارة الاستثمار، وتحصل على رقم التسجيل أو الرقم الموحد، ثم تستكمل إجراءات التملك إلكترونيًا.

وينبغي أن تتطابق جميع البيانات المقدمة في البوابة مع مستندات العقار وبيانات طالب التملك ومصدر الأموال والغرض من شراء العقار.

الشرط السادس: إجراء المدفوعات من خلال الوسائل الإلكترونية المعتمدة

ألزمت اللائحة التنفيذية غير السعودي بإجراء جميع التعاملات المالية المتعلقة بتملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه أو التصرف فيها عبر وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة.

ويشمل ذلك، بحسب طبيعة المعاملة:

• سداد قيمة العقار.

• الدفعات المقدمة.

• المبالغ المرتبطة بنقل الملكية.

• أي مبالغ متعلقة بالتصرف في الحق العيني.

• الرسوم المستحقة على المعاملة.

ويجب أن تتم المدفوعات وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي.

وتساعد هذه الضوابط على توثيق مصدر الأموال، وتعزيز الشفافية، والحد من المنازعات المرتبطة بإثبات سداد ثمن العقار.

لذلك يفضل عدم تسليم مبالغ نقدية أو إجراء تحويلات إلى حسابات غير مرتبطة بأطراف الصفقة قبل مراجعة المستندات والتأكد من مسار الدفع النظامي.

الشرط السابع: تسجيل الملكية في السجل العقاري وصحة البيانات

لا يصبح تملك غير السعودي للعقار صحيحًا ومنتجًا لآثاره النظامية بمجرد توقيع عقد البيع أو سداد الثمن.

فقد نص النظام على أن تملك غير السعودي للعقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه يكون صحيحًا بعد تسجيله لدى السجل العقاري وفق الإجراءات والأحكام المنظمة لذلك.

وتستكمل من خلال السجل العقاري إجراءات:

• تسجيل الملكية.

• تسجيل الحقوق العينية.

• إصدار وثائق الملكية.

• توثيق التصرفات اللاحقة على العقار.

ويجب أن تكون جميع المعلومات والمستندات المقدمة صحيحة وكاملة، بما في ذلك هوية المتملك، وصفته النظامية، وبيانات العقار، والغرض من التملك، وبيانات الشركات والملاك الفعليين.

ويترتب على تقديم معلومات غير صحيحة أو مضللة بقصد الحصول على حق التملك عقوبات مشددة، قد تشمل:

• غرامة تصل إلى 5% من قيمة الحق العيني.

• ألا تتجاوز الغرامة عشرة ملايين ريال.

• الحكم ببيع الحق العيني محل المخالفة.

• حسم الغرامات والضرائب والرسوم ومصاريف البيع من حصيلة العقار.

ولهذا يجب تجنب استخدام أسماء صورية أو عقود مستترة أو بيانات لا تعكس المالك الحقيقي أو المستفيد الفعلي من العقار.

شروط تملك المقيم عقارًا للسكن

يستطيع غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات الجغرافية المحددة، بشرط:

• أن تكون إقامته نظامية.

• أن يكون المتقدم شخصًا طبيعيًا.

• أن يكون العقار مخصصًا للسكن.

• ألا يكون العقار داخل مكة المكرمة أو المدينة المنورة.

• تقديم الطلب من خلال البوابة الرسمية.

• تسجيل العقار في السجل العقاري.

• استكمال المدفوعات والإجراءات النظامية.

وتعد الزوجة أو الزوج غير السعودي وفروع المقيم غير السعوديين تابعين له لأغراض تملك المسكن.

ولا يجوز للزوج أو الزوجة أو الأبناء التابعين الانفراد بتملك عقار سكني آخر، إلا عند انتهاء رابطة الزوجية أو بلوغ الابن أو الابنة سن الخامسة والعشرين.

شروط تملك الشركات السعودية التي يشارك فيها غير سعوديين

يجوز للشركة السعودية غير المدرجة في السوق المالية والتي يشارك غير السعوديين في رأس مالها تملك العقار داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة.

كما يجوز لها تملك العقارات اللازمة لمزاولة أنشطتها أو لسكن العاملين فيها خارج النطاقات الجغرافية، باستثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة، بشرط الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.

أما التملك داخل النطاق الجغرافي المعتمد، بما في ذلك النطاقات المحددة في مكة المكرمة والمدينة المنورة، فلا يتطلب موافقة وزارة الاستثمار وفق الحالة المنظمة في اللائحة التنفيذية، مع ضرورة استكمال بقية إجراءات التسجيل والتملك.

هل تملك العقار يمنح غير السعودي الإقامة؟

لا يترتب على تملك غير السعودي للعقار حصوله تلقائيًا على إقامة أو جنسية أو أي امتيازات أخرى.

ويمنح التملك صاحبه الحقوق النظامية المقررة لمالك العقار أو مالك الحق العيني فقط.

لذلك يجب الفصل بين:

• حق تملك العقار.

• الحصول على الإقامة النظامية.

• الحصول على الإقامة المميزة.

• ممارسة نشاط استثماري أو تجاري.

• الحصول على التراخيص اللازمة لتطوير أو استغلال العقار.

وقد يرتبط شراء بعض العقارات ببرامج أو منتجات للإقامة المميزة، ولكن ذلك يخضع لشروط وإجراءات مستقلة عن مجرد تسجيل ملكية العقار.

الرسوم المرتبطة بتصرف غير السعودي في العقار

قرر النظام إمكانية فرض رسم على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار، على ألا يتجاوز الرسم 5% من قيمة التصرف.

وحددت اللائحة التنفيذية رسمًا بنسبة 2% على التصرف في جميع أنواع الحقوق العينية وجميع أنواع الاستخدامات داخل:

• مدينة الرياض.

• مدينة مكة المكرمة.

• مدينة المدينة المنورة.

• محافظة جدة.

كما حددت اللائحة عددًا من التصرفات التي تخضع للرسم بنسبة صفر، مثل بعض حالات قسمة التركة، والتصرف المنفذ بحكم قضائي، ونزع الملكية للمصلحة العامة، وبعض عمليات رد العقار أو القسمة بين الشركاء.

ويطبق هذا الرسم دون إخلال بأي ضرائب أو رسوم أخرى مقررة بموجب الأنظمة السارية.

خطوات تملك غير السعودي للعقار

يمكن تلخيص رحلة التملك في الخطوات التالية:

1. تحديد صفة طالب التملك.

2. التحقق من النطاق الجغرافي للعقار.

3. التأكد من نوع الحق العقاري المسموح به.

4. استكمال الهوية الرقمية أو التسجيل النظامي.

5. فتح حساب بنكي ورقم اتصال سعودي عند اشتراطهما.

6. فحص الصك وبيانات العقار والقيود المسجلة عليه.

7. تقديم الطلب من خلال بوابة عقارات السعودية.

8. إجراء المدفوعات بالوسائل الإلكترونية.

9. استكمال نقل الملكية في السجل العقاري.

10. إصدار وثيقة الملكية أو تسجيل الحق العيني.

أخطاء يجب تجنبها قبل شراء العقار

من أبرز الأخطاء التي قد تعرض المشتري للمخاطر أو تعطل تسجيل الملكية:

• دفع عربون قبل التحقق من النطاق الجغرافي.

• الاعتماد على وعود شفهية من البائع أو الوسيط.

• توقيع عقد لا يوضح مصير العربون عند رفض الطلب.

• تقديم معلومات غير دقيقة عن المستفيد الحقيقي.

• شراء عقار باسم شخص آخر للتحايل على النظام.

• عدم فحص الصك والرهون والقيود العقارية.

• تحويل قيمة العقار خارج القنوات المعتمدة.

• الخلط بين تملك العقار والحصول على الإقامة.

• عدم التحقق من استخدام العقار المسموح به.

• تجاهل الرسوم والضرائب والتكاليف الإضافية.

أهمية الاستشارة القانونية قبل شراء العقار

تختلف إجراءات تملك غير السعوديين بحسب جنسية المتملك، ومكان إقامته، وصفته النظامية، وموقع العقار، ونوع استخدامه، وطبيعة الحق المراد اكتسابه.

وتساعد الاستشارة القانونية قبل الشراء على:

• التحقق من أهلية المشتري للتملك.

• مراجعة النطاق الجغرافي والضوابط الخاصة به.

• فحص الصك والسجل العقاري.

• مراجعة عقد البيع والدفعات.

• تنظيم شرط استرداد العربون عند تعذر التسجيل.

• التحقق من التزامات البائع.

• تحديد الرسوم والضرائب المتوقعة.

• تجنب العقود الصورية والمخالفات النظامية.

• متابعة إجراءات التسجيل ونقل الملكية.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع المقيم شراء عقار في السعودية؟

نعم، يمكن للمقيم بصورة نظامية تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات الجغرافية المحددة، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، كما يمكنه التملك داخل النطاقات المعتمدة وفق الضوابط المحددة لكل نطاق.

هل يستطيع غير المقيم تملك عقار في السعودية؟

نعم، يسمح النظام لغير المقيم بالتملك بعد الحصول على الهوية الرقمية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بهويته الرقمية، ثم تقديم الطلب عبر بوابة عقارات السعودية.

هل يحق لغير السعودي التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة؟

يجوز للشخص الطبيعي غير السعودي المسلم التملك داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة في المدينتين المقدستين، مع استيفاء بقية الشروط. كما توجد أحكام خاصة بالشركات السعودية والشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية.

هل يسمح للمقيم بتملك أكثر من عقار؟

الاستثناء المقرر للمقيم خارج النطاقات الجغرافية يقتصر على عقار واحد مخصص للسكن. أما التملك داخل النطاقات المعتمدة فيخضع للنسب والحقوق والضوابط المحددة لكل نطاق.

هل يمكن شراء العقار باسم الزوجة والأبناء؟

يعد زوج غير السعودي وفروعه غير السعوديين تابعين له عند تملك المسكن، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك عقار سكني مستقل إلا عند انتهاء الزوجية أو بلوغ الفرع سن الخامسة والعشرين.

هل توقيع عقد البيع يكفي لإثبات الملكية؟

لا، لا يكون التملك صحيحًا ومنتجًا لآثاره النظامية إلا بعد استكمال التسجيل لدى السجل العقاري.

متى بدأ تطبيق نظام تملك غير السعوديين للعقار؟

دخل النظام حيز النفاذ يوم الخميس 22 يناير 2026م.

الخلاصة

أتاح النظام الجديد لغير السعوديين فرصًا أوسع لتملك العقارات واكتساب الحقوق العينية في المملكة، لكنه ربط ذلك بضوابط واضحة تحافظ على تنظيم السوق العقاري وشفافية المعاملات.

وتتمثل أبرز شروط تملك غير السعوديين العقار في التحقق من أهلية المتملك، والالتزام بالنطاق الجغرافي، ومراعاة ضوابط مكة المكرمة والمدينة المنورة، واستكمال الهوية والتسجيل، وتقديم الطلب إلكترونيًا، وإجراء المدفوعات عبر الوسائل المعتمدة، وتسجيل الملكية في السجل العقاري.

ولأن الشروط تختلف من حالة إلى أخرى، فمن المهم مراجعة الوضع القانوني للعقار والمتملك قبل توقيع العقد أو دفع العربون.

تواصل مع مكتب عدنان إبراهيم عبدالغني ميره للمحاماة

يقدم مكتب عدنان إبراهيم عبدالغني ميره للمحاماة في جدة خدمات الاستشارات القانونية والقضايا العقارية، بما يشمل مراجعة عقود البيع، وفحص المستندات، ودراسة أهلية غير السعودي للتملك، ومتابعة النزاعات المتعلقة بالملكية والصكوك والتوثيق العقاري.

• المقر: جدة، المملكة العربية السعودية.

• • الهاتف: 0535544459
  • واتساب: اضغط هنا للتواصل المباشر

  البريد الإلكتروني: info@adnanmiralawfirm.sa

تنبيه: المعلومات الواردة في المقال للتوعية العامة، ولا تعد استشارة قانونية لحالة محددة. يجب مراجعة مستندات العقار وصفة المتملك والنطاق الجغرافي المعتمد قبل اتخاذ أي إجراء.